Trong quá trình tìm kiếm tài liệu để nghiên cứu về Thừa phát lại, chúng tôi thấy có một Bản án tranh chấp về hợp đồng cho thuê nhà.

Điều đáng chú ý là các bên không thống nhất được việc khôi phục hiện trạng nhà cho thuê theo hiện trạng ban đầu dẫn đến bên cho thuê không chịu nhận lại nhà và đòi phạt cọc; bên thuê muốn bàn giao nhà cũng không được đành khoá trái cửa lại để đó, bị bên cho thuê giam lại tiền cọc. Năm tháng sau, bên cho thuê vì phải lấy lại nhà nên đành chọn cách khá rủi ro là thuê người phá khoá vào lấy lại nhà, dọn đồ bên thuê đi chỗ khác.

Đó là một trong những nội dung của Bản án số 865/2023/DS-PT ngày 22/08/2023 của Toà án nhân dân TP. H được công khai tại Cổng thông tin Toà án nhân dân tối cao (tại đây). Tuy ẩn dữ liệu nhưng theo thông tin thì chúng tôi dự đoán đó là một bản án của Toà án nhân dân TP.HCM.

Điểm mấu chốt dẫn đến tranh chấp là việc các bên không thống nhất được hiện trạng ban đầu dẫn đến tranh chấp đáng tiếc. Mượn Bản án này, chúng tôi nói về vấn đề trong giao dịch cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, đó là việc bàn giao nhà sau khi chấm dứt hợp đồng thuê.

Quy định pháp luật về việc bàn giao lại nhà cho thuê

Khi hợp đồng thuê đã chấm dứt thì bên thuê đương nhiên phải bàn giao lại tài sản cho bên cho thuê. Khoản 1 Điều 482 của BLDS 2015 quy định “Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.”

Thông thường, bên thuê sẽ đưa một số tài sản của mình vào bên trong nhà cho thuê, lắp đặt một số trang thiết bị, trang trí, bố trí lại các phòng, tạo vách ngăn… phù hợp với mục đích thuê. Nếu không có thoả thuận khác thì việc trả lại tài sản thuê “trong tình trạng như khi nhận” được hiểu là bên thuê phải gỡ bỏ các trang thiết bị mình đã lắp đặt, bố trí lại các phòng như khi ban đầu, các vách ngăn đã gắn thì phải gỡ bỏ… Nếu tài sản thuê không được khôi phục như tình trạng ban đầu (trừ hao mòn tự nhiên hoặc các bên có thoả thuận khác) thì bên cho thuê có quyền từ chối nhận tài sản. Còn bên thuê mà không khắc phục được thì phải bồi thường cho bên cho thuê.

“Hao mòn tự nhiên” được hiểu là các hao mòn xảy ra do quá trình tiếp xúc và sử dụng trong môi trường thông thường, không gắn liền với những tác động tác động như va chạm, cắt, gãy hoặc sự hủy hoại từ người sử dụng. Nó là một quá trình tất yếu và không thể tránh khỏi trong quá trình sử dụng. Bên thuê không có trách nhiệm phải khắc phục đối với các hao mòn tự nhiên. Đối với nhà cho thuê thì có thể có các hao mòn tự nhiên như sau:

• Sơn bị phai màu hoặc giấy dán tường bị mờ, rách nhẹ
• Các vết nứt trên tường hoặc trần nhà
• Các lỗ nhỏ trên tường do đinh bấm hoặc đinh do treo áp phích
• Vết lõm nhỏ trên tường từ tay nắm cửa
• Tay nắm cửa lỏng lẻo
• Thảm bị phai màu hoặc mòn mỏng do đi lại
• Rèm bụi hoặc mờ do ánh nắng mặt trời
• Độ bẩn vừa phải trên thảm
• Các vết xước nhỏ trên sàn gỗ
• Gạch men sàn nhà bị mờ hoặc bị xước
• Cửa không đóng lại do độ ẩm bị phồng lên
• Cửa tủ bị cong vênh không đóng lại được
• Thay pin cho điều khiển tivi, máy lạnh, quạt
• Vòi hoa sen thoát nước chậm do tích tụ đường ống
• Chà ron lỏng lẻo trong gạch phòng tắm
• Men bị mòn hoặc xước trong bồn tắm, bồn rửa hoặc bồn cầu
• Ổ cắm điện bị cháy hoặc vòi nước bị rò rỉ
• Đèn trần nhà bị cháy hoặc mờ
• Máy lạnh giảm chất lượng hoặc quạt phát ra tiếng kêu lớn hơn bình thường
• Đồ dùng nhà bếp như: đũa, muỗng, nĩa, dao, … bị thiếu, hư hỏng, giảm chất lượng

“Tình trạng đã thoả thuận” nghĩa là các bên đã có thoả thuận về hiện trạng tài sản sẽ bàn giao khi kết thúc hợp đồng thuê (được hiểu là nó không giống với lúc ban đầu).

Ví dụ, sau khi nhận nhà, bên thuê sẽ dán giấy lên tường, lót lại gỗ của sàn nhà, lắp đặt hệ thống nhà vệ sinh. Và các bên thoả thuận, bên thuê sẽ bàn giao lại bên cho thuê các tài sản này như hiện trạng đã lắp đặt, sử dụng mà không cần khôi phục lại như ban đầu.

Rủi ro khi không ghi nhận hiện trạng

Một thực tế hiện nay là các bên khi giao dịch cho thuê nhà lại thiếu đi việc ghi nhận “tình trạng như khi nhận” của tài sản thuê. Do đó, tại thời điểm bàn giao lại nhà cho thuê thì thiếu tài liệu để đối chứng dẫn đến việc không thống nhất và tệ hơn là như trường hợp của Bản án nêu trên.

Bên cho thuê thì cho rằng bên thuê bàn giao nhà chưa đúng hiện trạng nên không nhận, đòi phạt cọc hoặc giam tiền cọc. Bên thuê thì muốn bàn giao nhà lại cho xong nghĩa vụ cũng không được, nguy cơ mất tiền cọc hoặc bị giam tiền cọc. Nếu kéo dài thì cả hai bên có thể đều bị thiệt bởi bên cho thuê không có nhà để cho người khác thuê; còn bên thuê thì nguy cơ phải trả thêm tiền thuê nhà do thực tế đang quản lý nhà thuê.

Như Bản án số 865/2023/DS-PT, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã nhận định “Đại diện hợp pháp của bà T cũng xác định khi bàn giao nhà thuê cho ông L, các bên không lập biên bản ghi nhận hiện trạng. Do nguyên đơn không chứng minh được hiện trạng nhà tại thời điểm bàn giao cho bên thuê với hiện trạng nhà tại thời điểm kết thúc hợp đồng thuê và thiệt hại mà người thuê nhà gây ra đối với tài sản thuê; nên không có căn cứ để Hội đồng xét xử phúc thẩm xác định hiện trạng nhà theo Vi bằng số 335/2021/VB-VPTPL ngày 26/3/2021 do Văn phòng Thừa phát lại Gia Định lập ngày 26/3/2021 theo yêu cầu của bà T là do bên thuê (ông L, bà S) gây nên trong thời gian thuê. Theo quy định của pháp luật, trường hợp nhà thuê có hư hỏng, thiệt hại nếu các bên không tự thỏa thuận để giải quyết thì được quyền khởi kiện ra Tòa án. Việc bà T từ chối không nhận nhà dẫn đến ông L, bà S không bàn giao được nhà và việc ông L lấy lý do bà T từ chối không trả tiền cọc cho ông L nên dẫn đến khóa cửa không bàn giao nhà cho bà T, xét thấy là lỗi hỗn hợp xuất phát từ cả 2 bên. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm xác định lỗi thuộc về cả bà T và ông L, bà S nên buộc ông L, bà S phải trả ½ số tiền thuê nhà và bà T phải trả cho ông L số tiền cọc đã nhận là hợp tình và hợp lý.”

Mỗi vụ việc Hội đồng xét xử sẽ có cách giải quyết khác nhau tuỳ thuộc vào chứng cứ mà các bên cung cấp. Tuy vậy, Bản án nêu trên có thể là một ví dụ minh hoạ về hướng giải quyết của Toà án.  Khi các bên không chủ động ghi nhận hiện trạng mà phát sinh tranh chấp về hiện trạng thì Toà án có xu hướng tuyên đó là “lỗi hỗn hợp xuất phát từ cả 2 bên” và hệ quả là như Bản nêu trên.

Thừa phát lại Miền Nam đang ghi nhận hiện trạng

Cách tránh rủi ro về tranh chấp hiện trạng bàn giao

Có điều khoản quy định hiện trạng bàn giao khi chấm dứt hợp đồng

Các bên có thể thoả thuận về hiện trạng nhà bàn giao khi chấm dứt hợp đồng thuê mà không nhất thiết phải bàn giao như hiện trạng ban đầu. Ví dụ, bên thuê sẽ bàn giao lại hiện trạng nhà như các hạng mục đã thi công thêm (bên cho thuê có đền bù hoặc không có đền bù)…

Nếu các bên không có thoả thuận thì mặc nhiên căn cứ quy định pháp luật tại Khoản 1 Điều 482 của BLDS 2015 để giải quyết. Theo đó, bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.

Ghi nhận hiện trạng nhà cho thuê

Dù bàn giao theo hiện trạng ban đầu hay một hiện trạng khác mà các bên có thoả thuận thì các bên nên ghi nhận lại hiện trạng đó để xác lập chứng cứ, làm căn cứ đối chứng. Có nhiều cách ghi nhận hiện trạng như:

(1) Chủ động chụp hình rồi in ra để các bên ký tên xác nhận;

(2) Quay video có cả 2 bên trong video rồi trích xuất video ra đĩa vi tính để ký tên vào (có thể lồng ghép với cách 1);

(3) Nhờ một bên thứ ba chuyên nghiệp để làm chứng (các Thừa phát lại). Thừa phát lại là người được Nhà nước bổ nhiệm và có chức năng lập vi bằng ghi nhận hiện trạng là nguồn chứng cứ. Do đó, nếu các bên không có thời gian cũng như gặp khó khăn trong việc xác lập chứng cứ theo cách 1 và 2 thì có thể mời Thừa phát lại hỗ trợ.

Tác giả: Thừa phát lại Đức Hoài