Nhà đất "công chứng vi bằng" có thế chấp được không?

TPL Miền Nam - Trước đây, bạn chỉ biết rằng, mua bán nhà đất thì ra phòng công chứng. Nhưng gần đây, chắc hẳn bạn đã nghe đến hình thức giao dịch nhà đất mới mà các môi giới, chủ đất gọi là “công chứng vi bằng”. Thủ tục này vẫn có ký tên, điểm chỉ tương tự công chứng nhưng lạ hơn là còn có hình chụp kèm theo. Vậy, công chứng vi bằng là gì, ai có thẩm quyền công chứng vi bằng, công chứng vi bằng thì khác gì với công chứng, nhà đất công chứng vi bằng có thế chấp được không?... Trong bài viết này, tôi sẽ giúp bạn làm rõ những thắc mắc này.

Trước hết, tôi muốn nói đến việc công chứng nhà đất trước giờ mà bạn đã từng biết. Pháp luật quy định rằng, đối với một số giao dịch nhất định, bắt buộc phải được Công chứng viên tại các đơn vị công chứng thực hiện công chứng mới có hiệu lực. Việc bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong số đó. Do đó, bạn mới phải đến đơn vị công chứng để công chứng nhà đất để hợp đồng đó có hiệu lực và thực hiện việc sang tên từ chủ cũ sang chủ mới.

Công chứng vi bằng là gì?

Là một người hành nghề luật, tôi đã thử tra cứu nhưng không tìm thấy thuật ngữ “công chứng vi bằng” trong các văn bản pháp luật, mà chỉ có thuật ngữ “công chứng” và “vi bằng” đứng tách rời nhau, không dính liền với nhau. Do đó, đây không phải là một thuật ngữ pháp lý, được luật định. Có khả năng, người “sáng tạo” hay sử dụng thuật ngữ này không có nghiên cứu trước khi sử dụng hoặc họ biết sử dụng là sai nhưng vẫn cố tình sử dụng vào mục đích khác. Mục đích đó là gì thì tôi sẽ trả lời bạn ở phần sau của bài viết này.

Sự khác nhau giữa công chứng và vi bằng?

Luật Công chứng năm 2014 nói rằng “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”

Về vi bằng, thuật ngữ này nằm trong Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Thông tư 05/2020/TT-BTP. Các quy định này nói rằng “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”

Nếu là một người không được đào tạo trong lĩnh vực pháp luật, chắc hẳn bạn sẽ cảm thấy vẫn còn mơ hồ về các quy định này. Không sao, tôi sẽ giúp bạn diễn giải các quy định này như sau.

Về chủ thể: Công chứng phải do công chứng viên thực hiện; còn vi bằng do Thừa phát lại thực hiện. Hai chức danh này đều chỉ về những người được đào tạo pháp luật, trải qua lớp nghiệp vụ và được Bộ Tư pháp bổ nhiệm nhưng họ làm hai mảng công việc khác nhau nên có tên gọi khác nhau.

Về hình thức: Văn bản công chứng (hợp đồng, giao dịch) và vi bằng đều có hình thức là văn bản, có chữ ký, con dấu; nhưng giữa chúng cũng có sự khác biệt nhất định. Bạn đã quen với hợp đồng công chứng là một văn bản mà có hai bên ký tên, điểm chỉ trên đó; sau đó sẽ có một tờ rời là lời chứng của công chứng viên kèm theo. Công chứng viên sẽ ký tên trên cả hợp đồng của bạn lẫn tờ rời này và đóng dấu giáp lai toàn bộ. Hãy xem hình ảnh một hợp đồng công chứng điển hình dưới đây nhé.

Hợp đồng công chứng

Còn đối với vi bằng, nó không phải là một hợp đồng, nó ghi lại lời chứng đơn phương của Thừa phát lại. Nghe gì, thấy gì thì Thừa phát lại ghi lại hết vào đó và các bên có mặt cùng Thừa phát lại ký tên vào văn bản này. Ngoài ra, kèm theo vi bằng có thể có các văn bản khác như hình ảnh, đĩa vi tính hoặc một văn bản do khách hàng lập mà thừa phát lại có chứng kiến (nhưng Thừa phát lại không ký tên vào văn bản này).

Một vi bằng do VP Thừa phát lại Miền Nam lập

Về giá trị pháp lý: Khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 nói rằng “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.”. Còn vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật (khoản 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP). Tôi sẽ giúp bạn cắt nghĩa các quy định này.

Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ nghĩa là không cần phải chứng minh. Bạn cầm hợp đồng mua bán nhà đã được công chứng đến văn phòng đăng ký đất đai để sang tên từ chủ nhà cũ sang tên của bạn thì họ mặc nhiên phải thực hiện mà không “quay lại” hỏi ngược bạn là hợp đồng này có thiệt không, hoặc bắt ông Công chứng viên phải chứng minh rằng hợp đồng này do chủ cũ ký tên cho bạn (việc đó chỉ xảy ra khi có một vụ tranh chấp về giá trị của văn bản công chứng và Tòa án sẽ trưng cầu giám định).

Trước đây, Nghị định số 61/2009/NĐ-CP và Nghị định 135/2013/NĐ-CP quy định vi bằng cũng được xem là có giá trị chứng cứ. Nhưng bây giờ, vi bằng chỉ có giá trị nguồn chứng cứ. Điều này có nghĩa là nó có giá trị thấp hơn văn bản công chứng? Theo tôi không phải vậy. Bởi vì vi bằng chứa đựng nhiều thông tin (do đặc thù của việc lập vi bằng là theo dòng thời gian của sự kiện, hành vi mà thừa phát lại chứng kiến) nên không phải mọi thông tin đều là chứng cứ; Chỉ những thông tin có liên quan đến vụ án thì mới có giá trị chứng cứ. Để bạn dễ hiểu hơn, tôi có thể so sánh thế này, vi bằng là một cái giỏ đựng nhiều trái bóng khác nhau như bóng đá, bóng chuyền, bóng rổ, bóng ném, bóng chày, bóng bàn, bóng tennis... Từ cái giỏ đó mà tương ứng mỗi môn thi đấu khác nhau, quả bóng phù hợp sẽ được lựa chọn. Giỏ bóng là vi bằng, là nguồn chứng cứ; trái bóng phù hợp là chứng cứ được lấy ra từ nguồn chứng cứ (giỏ bóng).

Đọc đến đây chắc bạn đã hiểu rằng, “công chứng vi bằng” không phải là một thuật ngữ pháp lý, và không ai được giao cho quyền làm công việc này. Vậy, lý do tại sao lại một số người lại sử dụng thuật ngữ này. Bạn sẽ có câu trả lời ngay dưới đây.

Vì sao nhiều người sử dụng thuật ngữ “công chứng vi bằng”?

Khoảng năm 2012, tác giả vẫn còn là một thư ký nghiệp vụ, thuật ngữ “công chứng vi bằng” bắt đầu được sử dụng phổ biến. Tác giả cũng từng có một bài viết về tình trạng này tại thời điểm đó. Khi đó, việc các văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng chứng kiến hành vi giao nhận tiền hoặc buổi làm việc liên quan đến việc giao dịch nhà đất chưa đủ điều kiện công chứng rất nhiều. Có thể nói, số lượng vi bằng ở mảng này chiếm hơn 80% hồ sơ vi bằng.

Tôi nghĩ rằng, không dại gì mà các Thừa phát lại “bịa” ra thuật ngữ “công chứng vi bằng” để tư vấn cho khách hàng vì điều đó vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của Thừa phát lại; các Thừa phát lại nếu bị phát hiện tư vấn như vậy có thể bị tước thẻ hành nghề. Do đó, tôi cho rằng, chỉ có người ngoài ngành mới sử dụng. Họ sử dụng vì lý do gì. Có hai khả năng xảy ra: Họ không biết rằng thuật ngữ đó không chính xác; hoặc khả năng thứ hai là họ cố tình lập lờ, gán ghép thuật ngữ công chứng và vi bằng vào làm một nhằm đánh lừa người khác. Nếu vậy, họ chính là các chủ đất, người môi giới nhà đất đang muốn bán các nhà đất chưa đủ điều kiện pháp lý để công chứng.

Một tin đăng bán bất động sản

Tôi nghiêng về khả năng thứ hai nhiều hơn. Vì sao, bởi vì sau hơn 10 năm các báo đài, cơ quan nhà nước đã viết rất nhiều bài, thực hiện nhiều chương trình để cắt nghĩa về thuật ngữ này, rằng nó không đúng nhưng trên các zalo, facebook và các trang rao tin bất động sản, chúng ta vẫn thấy thuật ngữ này được sử dụng rất phổ biến.

Nhà đất được “công chứng vi bằng” có thế chấp được không?

Ở đây, tôi đang muốn đề cập đến việc thế chấp đúng luật. Trước khi trả lời câu hỏi này cho bạn, tôi muốn làm rõ việc nhà đất được “công chứng vi bằng” là gì? Như tôi đã đề cập ở trên, khoảng thời gian đầu lúc các văn phòng Thừa phát lại mới hoạt động, việc lập vi bằng ghi nhận hành vi mua bán nhà đất giấy tay (thông qua việc chứng kiến hành vi giao nhận tiền, sự kiện buổi làm việc mua bán nhà đất hoặc thậm chí là hành vi ký tên vào hợp đồng giấy tay) diễn ra rất phổ biến. Lúc đó, các cơ quan quản lý nhà nước cũng lúng túng, chưa biết rằng việc chứng kiến của Thừa phát lại như vậy có trái luật hay không vì các văn bản pháp luật về thừa phát lại đang sơ khai, còn hạn chế. Các vi bằng thậm chí đính kèm các hợp đồng mua bán giấy tay vào và đóng dấu giáp lai trên đó, có hình ảnh đính kèm; nhìn “oách” hơn các văn bản công chứng chỉ có chữ.

Tuy nhiên, gần đây, Nghị định 08/2020/NĐ-CP ra đời đã cấm việc Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay (Điều 37).

Có thể khái quát thế này, từ khi Thừa phát lại được thành lập (2010) đến nay, pháp luật chúng ta nhất quán là giao dịch nhà đất phải được chứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng (trừ một số trường hợp ngoại lệ). Việc người dân giao dịch nhà đất giấy tay sẽ không được nhà nước công nhận quyền sở hữu, sử dụng. Do đó, chủ sở hữu, sử dụng các nhà đất giấy tay đó sẽ không được thực hiện các quyền của người sở hữu nhà, người sử dụng đất (mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp...). Lưu ý là quyền mà tôi đề cập ở đây là quyền đúng luật. Còn việc họ tự làm trên thực tế thì nhà nước và pháp luật không công nhận.

Đến đây, bạn chắc đã có câu trả lời cho trường hợp nhà đất được “công chứng vi bằng” có thế chấp được không rồi phải không. Tôi giúp bạn lặp lại câu trả lời đó là không được.

Trên đây là bài viết về việc "Nhà đất được công chứng vi bằng có thế chấp được không". Nếu bạn còn có vướng mắc về vấn đề này, hãy gọi ngay cho TPL Miền Nam theo số điện thoại 0334943399, chúng tôi sẽ luôn sẵn sàng trao đổi thêm với bạn.

Tác giả: TPL Đức Hoài