Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng[1]. Nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng vừa đề cập là nghĩa vụ thuộc về tương lai; các bên đã thống nhất ý chí thực hiện nhưng do chưa chuẩn bị đầy đủ các điều kiện cần thiết nên chỉ có thể thực hiện sau thời điểm các bên đã thống nhất ý chí giao dịch. Các bên đều mong muốn bên còn lại tôn trọng, nghiêm túc thực hiện, nếu bên nào thất hứa thì phải chịu chế tài, đó là phạt cọc.

Ví dụ 1, ông A có căn nhà ở Quận 1 muốn bán giá 10 tỷ; ông B đồng ý mua nhưng do chưa chuẩn bị đủ tiền nên đề nghị đặt cọc trước 01 tỷ và hẹn 01 tháng sau các bên mới ký hợp đồng mua bán chính thức. Nếu ông A đổi ý không bán căn nhà thì phải trả lại 01 tỷ tiền nhận cọc và chịu phạt cọc thêm 01 tỷ; Nếu ông B từ chối mua thì bị mất 01 tỷ đã đặt cọc cho ông A. Biện pháp đặt cọc ở đây được áp dụng nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng.

Ví dụ 2, tiếp theo ví dụ 1, sau khi các bên đã ký Hợp đồng mua bán nhà hợp lệ, ông A xin lùi thời gian giao nhà thêm 01 tháng để tìm chỗ ở mới phù hợp (có thể hiện trong Hợp đồng mua bán); ông B đồng ý nhưng yêu cầu ông A đặt cọc lại 100 triệu đồng để đảm bảo việc bàn giao nhà. Nếu ông A không bàn giao nhà đúng hạn thì bị mất 100 triệu đồng tiền đặt cọc. Biện pháp đặt cọc ở đây được áp dụng nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng.

Đặt cọc là biện pháp hiệu quả, được sử dụng rất thường xuyên trong mua bán nhà đất bởi chế tài của nó đủ mạnh và nhắm vào tài chính buộc các bên tuân thủ thỏa thuận. Như ở ví dụ 1 ở trên, bên nào từ chối giao kết hợp đồng thì mất cho bên còn lại đến 01 tỷ đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, việc không thực hiện đúng thỏa thuận đặt cọc diễn ra khá thường xuyên trong mua bán nhà đất.

Ngoài trừ các sự kiện bất khả kháng (ví dụ: Nhà đất bị giải tỏa trắng, do dịch bệnh nên bị hạn chế đi lại, do thiên tai…) thì việc một bên từ chối giao kết hợp đồng mua bán là vi phạm thỏa thuận đặt cọc và bị phạt cọc. Việc phạt cọc không đơn giản. Nhiều người có suy nghĩ rằng, nói chuyện qua điện thoại hoặc gặp mặt trực tiếp nhưng bên đối lập nói không mua, không bán nữa là họ đã vi phạm hợp đồng, mình đương nhiên được phạt cọc. Chúng ta phải có các chứng cứ đủ mạnh để chứng minh rằng mình sẵn sàng giao kết hợp đồng đúng theo thỏa thuận nhưng bên còn lại không thực hiện, đó là căn cứ để phạt cọc.

Trong phạm vi bài viết này, tác giả hướng dẫn Bên Bán phạt cọc Bên Mua khi Bên Mua vi phạm thỏa thuận đặt cọc, với sự hỗ trợ “lập vi bằng” của thừa phát lại. Các bạn dễ gặp trường hợp Bên Mua đặt cọc rồi viện lý do này, lý do kia để trì hoãn việc ký hợp đồng mua bán và thanh toán tiền cho Bên Bán. Nếu hợp đồng đặt cọc được công chứng và nằm trên mạng dữ liệu công chứng thì một số đơn vị công chứng từ chối việc Bên Bán ký hợp đồng bán nhà đất cho người khác nếu chưa xử lý xong hợp đồng đặt cọc cũ[2]. Như vậy, Bên Bán vừa không nhận được tiền thanh toán mà nhà đất cũng bị “treo”, không thể bán cho người khác.

Trong tình huống này, Bên Bán phải thực hiện 02 bước sau đây:

Bước 1: Gửi thông báo cho Bên Mua về thời gian, địa điểm ký hợp đồng mua bán (dù là đã quá hạn theo hợp đồng đặt cọc). Hình thức gửi phải căn cứ theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

• Nếu hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận về hình thức gửi thông báo giữa các bên là bằng văn bản giấy và tại địa chỉ của các bên thì phải thực hiện theo; nếu quy định gửi qua tin nhắn điện thoại, email thì thực hiện theo các phương thức này.
• Nếu hợp đồng không có thỏa thuận thì Bên Bán cũng nên thông báo cho Bên Mua đầy đủ bằng các hình thức nêu trên để chứng minh rằng, Bên Bán đã rất thiện chí, tuân thủ hợp đồng đặt cọc, thực hiện nhiều biện pháp liên hệ Bên Mua nhằm thúc đẩy, hoàn thành việc ký hợp đồng mua bán.

Các văn phòng thừa phát lại sẽ hỗ trợ Bên Bán chứng kiến, lập vi bằng về việc gửi thông báo theo các phương thức kể trên. Dù Bên Mua từ chối nhận thông báo, cố ý lảng tránh hoặc vắng mặt không nhận thông báo thì nội dung vi bằng vẫn chứng minh được Bên Bán đã hoàn thành việc giao thông báo, xác lập chứng cứ về việc Bên Bán tuân thủ hợp đồng cọc, sẵn sàng giao dịch.

TPL Huỳnh Nhật Trường đang lập vi bằng giao thông báo

Bước 2: Bên Bán có mặt tổ chức hành nghề công chứng đúng thời gian, địa điểm đã thông báo và được Thừa phát lại lập vi bằng về quá trình này.

• Bên Bán mang theo đầy đủ giấy tờ tùy thân, giấy tờ về nhà đất, liên hệ công chứng viên để viết phiếu yêu cầu đề nghị công chứng;
• Nhắn tin, gọi điện cho Bên Mua rằng mình đã có mặt tại tổ chức công chứng và đề nghị Bên Mua có mặt để ký Hợp đồng.
• Ngồi đợi Bên Mua đến ký công chứng.

Nếu như Bên Mua có mặt để ký hợp đồng mua bán, thanh toán đủ tiền thì các bên đã hoàn thành giao dịch. Ngược lại, nếu Bên Mua không có mặt, hoặc có mặt nhưng không ký hợp đồng mua bán, không thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận cho Bên Bán thì vi bằng được lập là chứng cứ chứng minh Bên Mua vi phạm thỏa thuận đặt cọc, đồng thời Bên Bán được hưởng toàn bộ số tiền đã nhận cọc. Các tổ chức hành nghề công chứng cũng dễ dàng chấp nhận công chứng hợp đồng Bên Bán bán nhà đất cho người khác.
Tham khảo Bản án Tòa án xử Bên Mua thắng kiện (áp dụng 2 bước nêu trên), buộc Bên Bán phải hoàn tiền cọc cho Bên Mua và chịu phạt một số tiền tương đương: Xem tại đây.

Đôi điều về Thừa phát lại và chức năng lập vi bằng

Thừa phát lại là một chức danh bổ trợ tư pháp (tương tự công chứng viên, luật sư) do Nhà nước bổ nhiệm, thực hiện 04 chức năng gồm: Lập vi bằng, tống đạt văn bản; thi hành án dân sự, xác minh điều kiện thi hành án dân sự. Trong đó, lập vi bằng là chức năng được các luật sư, thẩm phán khuyến khích áp dụng bởi đó là căn cứ vững chắc cho các lập luận của luật sư, là căn cứ thuyết phục để Tòa án đưa ra các phán quyết của mình.

Các trường hợp phổ biến khiến Bên Mua/Bên Bán “lơ” thực hiện Hợp đồng đặt cọc

Dựa theo thực tiễn hành nghề, tác giả tổng hợp được các nguyên nhân chủ yếu sau đây:

Đối với Bên mua:

• Việc giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn việc bị phạt cọc. Ví dụ, ông A đặt cọc 50 triệu mua 01 miếng đất 2 tỷ của ông B, dự định “lướt sóng” để kiếm chênh lệch nhưng tiền mua đất chủ yếu là tiền vay ngân hàng. Tuy nhiên, đến thời điểm ký hợp đồng chính thức thì thị trường bất động sản bị đóng băng nên giá đất bị giảm, khách mua cũng không có. Ông A chấp nhận mất 50 triệu tiền đặt cọc còn hơn là tiếp tục mua miếng đất đó với giá trị hợp đồng cao hơn giá trị thị trường, chôn vốn, phải trả tiền lãi ngân hàng trong thời gian dài.
• Thấy nhà đất mua không còn phù hợp: Không hợp phong thủy, không đủ tiện nghi, khu dân cư không an ninh như tìm hiểu ban đầu…
• Tìm được nhà đất khác phù hợp hơn: Giá rẻ hơn, tiện nghi hơn, hợp phong thủy hơn…;
• Thất bại trong “lướt sóng cọc”. Bên đặt cọc không đủ tài chính để mua đứt căn nhà nhưng vẫn cố đặt cọc; trong thời gian chưa phải ký hợp đồng chính thức, chưa phải thanh toán đủ tiền thì họ tìm khách hàng khác để bán lại, kiếm chênh lệch. Nếu không kiếm được khách hàng mới thì khả năng “bỏ cọc” rất cao.
• Tài chính không đủ: Vì kinh doanh thua lỗ, cần tiền cho con đi du học, cần tiền chữa bệnh nên không còn đủ tiền để thanh toán.

Đối với Bên bán:

• Kiếm được người mua mới trả giá cao hơn; sau khi trả tiền phạt cọc vẫn còn lời so với việc bán cho khác mua cũ;
• Nhận cọc, bán nhà vì kẹt tài chính nhưng đến khi phải ký hợp đồng mua bán chính thức thì đã xoay xở đủ tiền.

[1] Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015;

[2] Việc từ chối ký hợp đồng mua bán trong trường hợp này hiện đang có nhiều quan điểm trái chiều giữa các tổ chức hành nghề công chứng, các công chứng viên. Vấn đề này xin phép được được trao đổi trong một bài viết khác.