Vi bằng ghi nhận ranh giới, mốc giới đất

Thừa phát lại đã nắm bắt được dụng ý của khách hàng việc lập vi bằng cần gắn với mốc giới, ranh đất cụ thể thì chúng ta nên khuyến nghị khách hàng thuê đơn vị chuyên môn để đo đạc khu đất cùng thời điểm Thừa phát lại lập vi bằng.

Việc ghi địa điểm lập vi bằng

Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải làm rõ địa điểm mà mình lập vi bằng. Đó là yêu cầu của Nghị định số 08/2020/NĐ-CP và mẫu vi bằng của Thông tư số 05/2020/TT-BTP.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp, địa điểm mà Thừa phát lại có mặt đều có số nhà, địa chỉ cụ thể.

Nếu vi bằng không nhất thiết phải gắn với một địa chỉ chi tiết, cụ thể (ví dụ, ghi nhận về buổi làm việc, ghi nhận nội dung trên trên mạng internet...) thì Thừa phát lại có thể chỉ cần ghi địa chỉ tối thiểu đến cấp khu phố/ấp/làng/tổ dân phố...

Ngược lại, đối với các vi bằng như giao thông báo đòi nợ (phải theo số nhà trên hợp đồng vay tài sản), vi bằng hiện trạng khu đất trống... thì cần thiết phải thể hiện vị trí chính xác hoặc tương đối chính xác.

Trên thực tế, thì khi nhận được đề nghị lập vi bằng tại một khu đất chưa có công trình xây dựng hoặc đã có nhưng chưa đánh số nhà thì nhiều khi Thừa phát lại vẫn lúng túng, bối rối không biết nên thể hiện địa chỉ như thế nào để phù hợp.

Thừa phát lại Miền Nam xin trao đổi kinh nghiệm với Quý đồng nghiệp về vấn đề này:

Đối với khu đất mà có các công trình liền kề, đã có số nhà cụ thể

Chúng ta có thể lấy số nhà các công trình liên kề để tham chiếu ghi địa điểm lập vi bằng. Ví dụ, địa điểm lập vi bằng là “khu đất nằm giữa căn nhà số 123 đường A, khu phố 2, phường B, thị xã C, tỉnh D và căn nhà số 125 đường A, khu phố 2, phường B, thị xã C, tỉnh D”; hoặc “khu đất nằm bên trái căn nhà số 123 đường A, khu phố 2, phường B, thị xã C, tỉnh D (hướng nhìn từ chính diện vào căn nhà)”.

Lấy số nhà hai bên làm mốc để ghi vị trí khu đất lập vi bằng

Đồng thời, Thừa phát lại nên sử dụng tọa độ trên Google map để xác định vị trí và thể hiện việc định vị đó vào trong vi bằng.

Cách làm này chỉ áp dụng đối với việc tạo lập chứng cứ mà không gắn với việc xác định mốc ranh đất chi tiết (ví dụ, vi bằng ghi nhận việc ông A có xuất hiện tại khu đất để làm việc với bà B, vi bằng ghi nhận việc có tập kết vật liệu xây dựng tại khu đất...).

Đối với khu đất mà có các điểm mốc khác ở gần đó để tham chiếu.

Thừa phát lại nên lấy một điểm làm mốc gần nhất với khu đất và mô tả quá trình di chuyển từ mốc giới này đến khu đất. Ví dụ, điểm mốc là điểm giao nhau giữa đường A và đường B, điểm mốc là nhà văn hóa thôn B, điểm mốc là đập thủy lợi C...

Sau đó, tiếp tục sử dụng tọa độ trên Google map để xác định vị trí và thể hiện việc định vị đó vào trong vi bằng.

Minh họa lấy tọa độ và lấy diểm mốc trên Google Map

Cũng như trường hợp đầu tiên, cách làm này chỉ áp dụng đối với việc tạo lập chứng cứ không cần yêu cầu cao về việc xác định mốc ranh đất chi tiết. Ngược lại, hãy tham khảo cách thực hiện ngay dưới đây.

Đối với khu đất nằm giữa đồng, giữa rừng hoặc giữa các khu đất trống khác

Đặc điểm khu đất như tiêu đề tại mục này là để dễ hình dung là khó lấy mốc giới chính xác.

Tuy nhiên, nếu là một khu đất đã có công trình liền kề, điểm mốc như trường hợp 1 và 2 nêu trên nhưng thông qua trao đổi với khách hàng, Thừa phát lại đã nắm bắt được dụng ý của khách hàng việc lập vi bằng cần gắn với mốc giới, ranh đất cụ thể thì chúng ta nên khuyến nghị khách hàng thuê đơn vị chuyên môn để đo đạc khu đất cùng thời điểm Thừa phát lại lập vi bằng.

Các dấu hiệu nhận thấy khách hàng cần phải có đơn vị chuyên môn về đo đạc

- Khách hàng muốn ghi nhận lại hiện trạng khu đất mà mình khai phá nhằm làm chứng cứ chứng minh việc sử dụng đất nhằm mục đích đề nghị cấp Giấy chứng nhận về sau.
- Khách hàng muốn chứng minh tài sản trên đất trước khi bị giải tỏa để làm căn cứ bồi thường.
- Khách hàng là bên bán muốn chứng minh tài sản trên đất (đã có Giấy chứng nhận) nhằm làm cơ sở thương lượng với bên mua về giá trị chuyển nhượng.
- Các bên đã chuyển nhượng khu đất nhưng chưa thương lượng được giá trị cây trồng trên đất; nay các bên muốn bàn giao khu đất cho nhau rồi thương lượng giá trị cây trồng sau.
- Khách hàng muốn ghi nhận hiện trạng khu đất của mình có chồng ranh lấn thửa với hàng xóm hay không?

Hình minh họa đơn vị đo đạc hiện trạng đất (Nguồn: internet)

Tại sao phải cần đơn vị đo đạc đồng hành với Thừa phát lại

Thứ nhất, thông qua đơn vị đo đạc, Thừa phát lại xác định chính xác vị trí khu đất bằng tọa độ được đo bằng máy chuyên dụng. Điều này nhằm hạn chế rủi ro của Thừa phát lại ghi sai vị trí khu đất hoặc ghi không đến mức chính xác tọa độ như khách hàng cần.

Thứ hai, đơn vị đo đạc xác định tọa độ khu đất và thể hiện công trình, địa vật trên đất nhưng chỉ dưới dạng hình dáng, kích thước tổng thể mà không thể hiện được hình ảnh, video trực quan trên khu đất.

Thừa phát lại thì ghi nhận được hình ảnh trực quan hiện trạng khu đất trên tọa độ đấy và đính kèm thông tin, nhân sự của đơn vị đo đạc, bản vẽ của đơn vị đo đạc vào vi bằng. Hai hoạt động này nhằm chứng minh vị trí lập vi bằng và tài sản có trên vị trí lập vi bằng.

Cách ghi nhận hình ảnh lập vi bằng hiện trạng

Thừa phát lại cũng không cần ghi chính xác tọa độ ở phần mở đầu của vi bằng mà chỉ cần ghi đến ấp, tổ dân phố, khu phố... Còn phần tọa độ thì thể hiện trong phần nội dung của vi bằng.

Đơn vị đo đạc sẽ đặt máy nhiều điểm khác nhau để đo theo các điểm mốc mà khách hàng sẽ yêu cầu. Vậy, Thừa phát lại nên vẽ một sơ đồ quy ước các điểm mốc này trong vi bằng và đánh dấu các điểm mốc bằng chữ cái A, B, C, D...

Khi đơn vị đo đạc đặt máy tại điểm mốc thì sẽ có tọa độ và chúng ta sẽ thể hiện tọa độ mà đơn vị đo đạc cung cấp vào trong vi bằng. Lưu ý, do cách đặt máy (độ nghiêng) của đơn vị đo đạc mà có thể cho ra nhiều tọa độ khác nhau nhưng họ sẽ lấy một tọa độ duy nhất để đưa lên trên bản vẽ. Thừa phát lại nên trao đổi với đơn vị đo đạc để mỗi điểm mốc có duy nhất một tọa độ nhằm đồng nhất số liệu.

Cắm mốc vị trí đất lúc đo đạc

Tại mỗi điểm mốc, Thừa phát lại hướng máy ảnh vào khu đất và chụp hình, mô tả hiện trạng đồng thời nên quay phim lại khu đất từ mỗi điểm mốc này nhằm có cái nhìn trực quan.

Ngoài ra, nếu được thì nên đề nghị khách hàng (hoặc Thừa phát lại) tự chuẩn bị các cột cao (gỗ, kim loại) và gắn cờ/bảng... để dễ nhận diện khi chụp hình. Thừa phát lại bay flycam quay lại hiện trạng khu đất căn cứ trên các mốc giới đã đánh dấu.

Dùng flycam lập vi bằng lúc cần thiết

Có thể các công việc nêu trên làm cho mọi người cảm thấy hơi rườm rà, dài dòng. Nhưng mà, nếu khách hàng sẵn sàng trả phí phù hợp, chúng ta nên áp dụng đầy đủ vì nó đáp ứng được mục đích, dụng ý của khách hàng. Ngoài ra, thông qua sự chuẩn mực, chuyên nghiệp này mà nâng cao uy tín, nghề nghiệp với khách hàng hơn.

Rất mong sự trao đổi của Quý đồng nghiệp.

TPL Đức Hoài